Der Raumversteher

In Deutschland sind die Regelungen zur Abschreibung von Immobilien, die den Wertverlust über die Nutzungsdauer steuerlich abbilden, im internationalen Vergleich sehr großzügig. Die neuesten Maßnahmen, die am 22. März 2024 angekündigt wurden, ermöglichen eine Abschreibung von bis zu 10 %. Die Regierung setzt die Absetzung für Abnutzung (AfA) ein, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken und den Bau von mehr Mietwohnungen, insbesondere energieeffizienten, zu fördern.

Die AfA ist ein Mittel für Immobilieninvestoren, um ihr steuerpflichtiges Einkommen zu senken. Die Vorschriften erlauben es Eigentümern, einen bestimmten Betrag abhängig von der Art des Gebäudes und dessen Nutzungsdauer abzuschreiben. Dieser steuerliche Vorteil wird von vielen Privatanlegern oft unterschätzt und kann durch die jüngsten Änderungen zu einem entscheidenden Faktor beim Erwerb von Anlageimmobilien werden.

Wie beeinflusst die AfA das Einkommen?

Die Funktionsweise der AfA ist einfach: Ein Teil der Anschaffungs- und Baukosten kann steuerlich abgesetzt werden. Dadurch haben Immobilieneigentümer die Möglichkeit, ihr zu versteuerndes Einkommen zu reduzieren, was zu signifikanten Steuerersparnissen führen kann. Besonders für Steuerzahler mit höheren Steuersätzen ist die AfA sehr attraktiv.

Ein weiterer Vorteil der AfA ist, dass die Abschreibung von jedem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden kann. Das bedeutet, dass auch dann, wenn die Abschreibung die Einnahmen aus der Investition übersteigt, die Abschreibungskosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können.

Beispiel zur AfA bei Immobilien

Nehmen wir an, Sie erwerben eine Mietimmobilie für 275.000 €, wobei der Grundstückswert 25.000 € beträgt. Die Standardabschreibung von 5 % zusammen mit einer Sonderabschreibung von 5 % ergibt insgesamt 10 % des Gebäudewertes, also 25.000 €. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 € sinkt Ihr Einkommen im ersten Jahr auf 75.000 €. Bei einem Steuersatz von 42 % und einem Solidaritätszuschlag von 5 % beträgt Ihre gesamte Steuerersparnis 11.750 € (25.000 € * 47 %), was 4,7 % des Immobilienwerts entspricht.

Selbst bei negativen Betriebseinnahmen von beispielsweise 2.000 € verwandeln diese Steuervorteile Ihre Immobilie in ein profitables Investment, das 9.750 € einbringt (11.750 € – 2.000 €). In den ersten 4-6 Jahren können Sie einen großen Teil der anfänglichen Kosten zurückgewinnen, was Ihre Gesamtausgaben senkt und Ihre Immobilie in eine renditestarke Investition verwandelt.

Der Wertzuwachs der Immobilie führt zu einem höheren Cashflow, der jedoch erst beim Verkauf realisiert wird. Der Steuervorteil wird zwar nach der Besteuerung ausgezahlt, erfolgt jedoch deutlich früher als die Einnahmen aus dem Verkauf.

AfA bei Immobilien: Nur für Mietobjekte geeignet?

Es ist wichtig zu beachten, dass die Abschreibung ausschließlich für Mietobjekte oder Immobilien, die zu Investitionszwecken genutzt werden, gilt. Selbst genutzte Wohnräume sind davon ausgeschlossen, es sei denn, es handelt sich um denkmalgeschützte Gebäude, die hier gesondert behandelt werden.

AfA bei Grundstücken: Keine Abschreibung möglich

Grundstücke selbst können nicht abgeschrieben werden, da sie nicht abnutzen. Nur der Wert des darauf befindlichen Gebäudes kann abgesetzt werden. Um die Höhe der Abschreibung zu bestimmen, muss der Kaufpreis der Immobilie um den Bodenwert reduziert werden. Hilfreiche Tools, wie die des Bundesfinanzministeriums, können zur Berechnung des Bodenwerts herangezogen werden.

Abschreibungssätze und -zeiträume der AfA

Wie viel darf abgeschrieben werden?

• Altbau-Gebäude (vor 1925): Jährlicher linearer Abschreibungssatz von 2,5 %, verteilt auf 40 Jahre.
• Gebäude (1925-2022): Abschreibung von 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
• Neue Gebäude (ab 1. Januar 2023): Anhebung des jährlichen linearen Abschreibungssatzes von 2 % auf 3 %, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.
• Sonderabschreibung (ab 1. Oktober 2023): Für neue Mietobjekte, die den Energieeffizienzstandard EH40/QNG erfüllen, können 5 % des Restwerts degressiv abgeschrieben werden. Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre vermietet werden.

Die Regelabschreibungssätze von 2-3 % gelten unter der Bedingung, dass die Mieteinnahmen mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Andernfalls erfolgt eine anteilige Kürzung der Abschreibung.

Lineare vs. degressive Abschreibung bei Immobilien

Die Standardabschreibung erfolgt linear, was bedeutet, dass jedes Jahr ein fester Prozentsatz abgeschrieben wird. Bei einem Abschreibungssatz von 2 % und einem Anschaffungswert von 100.000 € können Sie in den nächsten 50 Jahren jedes Jahr 2.000 € absetzen.

Die degressive Abschreibung hingegen basiert auf dem verbleibenden Wert der Immobilie. Im ersten Jahr würden Sie 2.000 € abschreiben, im zweiten Jahr nur 1.960 €, da der Gebäudewert jetzt nur noch 98.000 € beträgt. Diese Methode führt dazu, dass die Abschreibungsbeträge im Laufe der Jahre sinken.

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