Pflegeimmobilien sind seit einigen Jahren ein heißes Thema für Anleger. Doch was macht sie so attraktiv, und lohnt sich ein Investment wirklich? In diesem Artikel werfen wir einen detaillierten Blick auf Pflegeimmobilien als Kapitalanlage, erklären die Vor- und Nachteile und zeigen, worauf man beim Kauf achten sollte.
1. Was sind Pflegeimmobilien?
Pflegeimmobilien sind speziell für pflegebedürftige Menschen konzipierte Wohnungen oder Einheiten in Pflegeheimen. Sie umfassen verschiedene Arten von Wohnmöglichkeiten, die auf die Bedürfnisse der Bewohner abgestimmt sind – von altersgerechten Wohnungen über betreutes Wohnen bis hin zu Pflegeheimen.
Als Anleger kauft man in der Regel eine einzelne Wohneinheit in einem Pflegeheim, oft zwischen 30 und 40 m² groß, inklusive eines Anteils an Gemeinschaftsflächen wie Aufenthaltsräumen oder Fitnessstudios. Seit den 1990er Jahren können auch Kleinanleger in Pflegeimmobilien investieren, was zuvor institutionellen Investoren vorbehalten war.
2. Warum sind Pflegeimmobilien so gefragt?
Der demografische Wandel
Ein Blick auf die Alterspyramide zeigt, dass die Bevölkerung in Deutschland immer älter wird. Im Jahr 2000 lag der Anteil der über 67-Jährigen bei 14 %, 2022 bereits bei 20 %, und bis 2035 wird er auf 23 % steigen. Die Babyboomer-Generation, die zwischen 1946 und 1964 geboren wurde, erreicht zunehmend das Rentenalter, was den Bedarf an Pflegeplätzen enorm steigen lässt.
Unterversorgung an Pflegeplätzen
In vielen Regionen Deutschlands, insbesondere in Süddeutschland, herrscht bereits jetzt ein Mangel an Pflegeplätzen. Prognosen zeigen, dass dieser Bedarf bis 2035 weiter zunehmen wird. Der Fokus der Bauträger lag in den letzten Jahrzehnten stark auf klassischen Wohnimmobilien, während altersgerechte Wohnungen, Pflegeheime und betreutes Wohnen vernachlässigt wurden.
3. Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
- Langfristige Mietverträge:
Der Vertragspartner ist nicht der einzelne Mieter, sondern der Betreiber des Pflegeheims. Mietverträge laufen oft 10 bis 20 Jahre, was eine hohe Planungssicherheit bietet. - Geringer Verwaltungsaufwand:
Der Betreiber kümmert sich um die Vermietung, Instandhaltung (außer Dach und Fassade) und die Betreuung der Mieter. Anleger haben kaum Verwaltungsaufwand. - Geringes Mietausfallrisiko:
Die Mieten werden zentral vom Betreiber gesammelt und auf alle Eigentümer verteilt. Selbst wenn eine Einheit leer steht, erhält der Eigentümer weiterhin Miete. - Steigende Nachfrage:
Prognosen zeigen, dass die Zahl der Menschen in betreutem Wohnen von derzeit 800.000 auf bis zu 2 Millionen in den nächsten 35 Jahren steigen könnte. - Attraktive Einstiegsmöglichkeiten:
Pflegeimmobilien sind oft günstiger als klassische Eigentumswohnungen, was sie auch für Kleinanleger interessant macht. - Steuerliche Vorteile und Förderungen:
Pflegeimmobilien können von KfW-Förderprogrammen profitieren, wie der Förderung 261. Diese bietet Tilgungszuschüsse von bis zu 45 % und attraktive Zinssätze. Zudem können Sanierungskosten in bestimmten Fällen steuerlich abgeschrieben werden.
4. Risiken von Pflegeimmobilien
- Abhängigkeit vom Betreiber:
Geht der Betreiber insolvent, kann es zu Mietausfällen kommen. In solchen Fällen müssten Eigentümer eine Übergangslösung finden, was mit Aufwand verbunden ist. - Eingeschränkte Flexibilität:
Pflegeimmobilien können nicht kurzfristig umfunktioniert oder anderweitig genutzt werden, z. B. für Airbnb. Sie bleiben immer an ihren Zweck gebunden.
5. Fördermöglichkeiten und steuerliche Vorteile
KfW-Förderung 261
Dieses Programm bietet besonders attraktive Konditionen:
- Zinssätze ab 2,24 %
- Tilgungszuschüsse von bis zu 45 % (je nach Energieeffizienz und Zustand der Immobilie)
- Maximale Förderung von 150.000 € pro Einheit
Steuerliche Abschreibungen
Sanierungskosten können nach §7a EStG abgeschrieben werden:
- 9 % in den ersten 8 Jahren
- 7 % in den folgenden 4 Jahren
Bei energetischen Sanierungen oder Projekten in Sanierungsgebieten können Anleger erhebliche Steuervorteile erzielen.
6. Fazit: Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Pflegeimmobilien bieten eine attraktive Kombination aus Sicherheit, Rendite und sozialem Nutzen. Der demografische Wandel sorgt für eine steigende Nachfrage, während langfristige Mietverträge und geringe Verwaltungsaufwände die Investition vergleichsweise stressfrei machen.
Allerdings sollten Anleger die Risiken, insbesondere die Abhängigkeit vom Betreiber, nicht unterschätzen. Mit einer sorgfältigen Auswahl des Projekts und des Standorts sowie der Nutzung von Fördermöglichkeiten kann eine Pflegeimmobilie jedoch eine lohnende und zukunftssichere Kapitalanlage sein.
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Der Raumversteher 
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