In diesem Artikel werfen wir einen genauen Blick auf die Investition in KfW 40 QNG-Gebäude, beleuchten die steuerlichen Vorteile und gehen auf die Voraussetzungen ein, die erfüllt sein müssen, um von dieser Kapitalanlage zu profitieren. Der Titel mag reißerisch erscheinen, aber die Wahrheit ist, dass diese Art der Investition nicht für jeden geeignet ist. Es gibt klare Kriterien, die erfüllt sein müssen, um positive Cashflows zu generieren.
Warum KfW 40 QNG-Gebäude?
Der Hauptgrund für die Investition in ein KfW 40 QNG-Gebäude sind die attraktiven Steuervorteile. Diese ergeben sich durch spezielle Abschreibungen, die es ermöglichen, die Steuerlast erheblich zu senken. Doch um diese Vorteile zu nutzen, müssen zunächst Steuern gezahlt werden – eine Voraussetzung, die eine gewisse Steuerlast voraussetzt.
Die steuerlichen Vorteile im Detail
- Degressive Abschreibung (Afa)
Seit dem 1. Oktober 2023 ermöglicht der § 7 Absatz 5a des Einkommensteuergesetzes eine degressive Afa von 5 %. Das bedeutet, dass im ersten Jahr 5 % der gesamten Investitionskosten abgeschrieben werden können. In den Folgejahren reduziert sich die Bemessungsgrundlage um den Restwert, sodass beispielsweise im zweiten Jahr 5 % von 95 % abgeschrieben werden. Dieser Vorteil kann bis zum 14. Jahr genutzt werden, bevor ein Wechsel zur linearen Abschreibung von 3 % sinnvoll wird. - Sonderabschreibung (§ 7b EStG)
Zusätzlich zur degressiven Abschreibung können Investoren die Sonderabschreibung nutzen, sofern das Gebäude das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) trägt. Hierbei können in den ersten vier Jahren 20 % der Investitionskosten abgeschrieben werden (5 % pro Jahr). Diese Sonderabschreibung ist kombinierbar mit der degressiven Afa, was im ersten Jahr eine Abschreibung von insgesamt 10 % ermöglicht.Voraussetzungen:- Der Baubeginn muss zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.01.2029 liegen.
- Die Anschaffungskosten dürfen maximal 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche betragen.
- Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Waschküchen oder Fahrradkeller können anteilig in die Wohnfläche einberechnet werden.
- Steuerprogression reduzieren
Ein weiterer Vorteil ergibt sich aus der Reduzierung des zu versteuernden Einkommens. Durch die Abschreibung wird das Einkommen in niedrigere Steuerzonen verschoben, was vor allem bei hohen Einkommen (Spitzensteuersatz von 42 %) erhebliche Einsparungen bringt.
Worauf muss man achten?
Damit sich eine Investition in KfW 40 QNG-Gebäude lohnt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Langfristige Vermietung: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden. Eine kurzfristige Vermietung (z. B. über Airbnb) ist nicht zulässig. Auch verbilligte Vermietungen (mehr als 50 % unter der ortsüblichen Miete) führen zum Verlust der steuerlichen Vorteile.
- Bauliche Anforderungen: Die Wohnung muss mindestens 23 m² groß sein, über eine eigene Küche und ein eigenes Bad verfügen sowie baulich abgeschlossen sein.
- Anschaffungskosten: Der Quadratmeterpreis darf ohne Grund und Boden nicht über 4.000 € liegen.
- Fertigstellung und Anschaffung: Der Nutzen- und Lastenübergang muss im Jahr der Fertigstellung oder spätestens bis zum Jahresende erfolgen.
Beispielrechnung: Steuervorteile einer KfW 40 QNG-Wohnung
Angenommen, eine Wohnung hat folgende Merkmale:
- Wohnfläche: 50 m²
- Garage: 10 m²
- Keller: 5 m²
- Gemeinschaftsflächen: 10 m²
Die Gesamtfläche beträgt somit 75 m². Bei einem Kaufpreis von 285.000 € ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 3.800 €, der unter der Grenze von 4.000 € liegt. Dadurch können die vollen steuerlichen Vorteile genutzt werden.
Im ersten Jahr können durch die Kombination von degressiver Abschreibung (5 %) und Sonderabschreibung (5 %) 10 % des Kaufpreises abgeschrieben werden, also 28.500 €. Diese Summe wird als Verlust angerechnet und reduziert das zu versteuernde Einkommen entsprechend.
Für wen lohnt sich die Investition?
Eine Investition in KfW 40 QNG-Gebäude lohnt sich vor allem für Personen mit hoher Steuerlast, die von den Abschreibungen profitieren können. Doch auch bei mittlerer Steuerlast kann diese Kapitalanlage interessant sein, wenn die Voraussetzungen erfüllt werden und die Immobilie langfristig vermietet wird.
Fazit
KfW 40 QNG-Gebäude bieten attraktive Steuervorteile, die jedoch an klare Bedingungen geknüpft sind. Investoren sollten diese sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden. Mit der richtigen Planung und einer langfristigen Perspektive kann diese Art der Kapitalanlage eine lohnende Option sein.
Falls Sie Interesse an weiteren Informationen oder Beispielrechnungen haben, können Sie gerne Kontakt aufnehmen. Wir bieten zudem ein Excel-Tool an, mit dem Sie Ihre Steuervorteile individuell berechnen können.
Der Raumversteher 
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