Der Raumversteher

KfW 40 QNG vs. L-Bank Wohnraumförderung – Welches Modell bringt 2026 mehr Gewinn für Immobilieninvestoren?

Im Februar 2026 bleiben die Bauzinsen bei ca. 3–4 % hoch, sodass viele konventionelle Neubauprojekte ohne staatliche Unterstützung kaum rentabel sind. Viele Investoren setzen daher auf geförderte Modelle: entweder die bundesweite KfW-Förderung im Programm Klimafreundlicher Neubau (297/298) mit Fokus auf Effizienzhaus 40 + QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) oder die landesspezifische soziale Mietwohnraumförderung der L-Bank in Baden-Württemberg mit hohen Zuschüssen und Mietpreisbindungen. Beide Ansätze fördern bezahlbaren und klimafreundlichen Wohnraum, unterscheiden sich aber massiv in Einstieg, Cashflow, Steuervorteilen und Zeithorizont.1. KfW 40 QNG – Steuerturbo und niedriger EinstiegDas KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297/298) fördert Neubauten und Ersterwerb von Gebäuden im Effizienzhaus-40-Standard (mit optionalem QNG-Siegel für Nachhaltigkeit über den gesamten Lebenszyklus).Aktuelle Konditionen (Stand Februar 2026):

• Zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € pro Wohneinheit (mit QNG; ohne QNG bis 100.000 €).
• Sehr niedrige Effektivzinsen (oft ab ca. 1,1–2,4 %, je nach Laufzeit und Bonität; kürzlich gesenkt).
• Kombinierbar mit anderen Programmen; Bundesmittel 2025/2026: 300 Mio. € verfügbar.

Steuerlicher Vorteil – der entscheidende Hebel: Durch § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA 5 % p.a.) + Sonderabschreibung § 7b EStG (5 % p.a. in den ersten 4 Jahren) ergibt sich eine Kombi-Abschreibung bis ca. 38,5 % des Gebäudewerts in den ersten vier Jahren. Die Sonder-AfA gilt für Bauanträge/Bauanzeigen bis vor 1. Oktober 2029, max. 4.000 €/m² abschreibbar (Baukostenobergrenze 5.200 €/m²).Beispiel (typisch für kleine Wohnung, ca. 57 m², Anschaffung ~300–350 T€):

• Hohe Abschreibung (z. B. ~25.000 € im 1. Jahr) + Zinsen → steuerlicher Verlust.
• Bei 42 % Grenzsteuersatz: Monatlicher Cashflow-Vorteil von + ca. 500 € (durch Steuerrückerstattung) statt Minus.

Vorteile:

• Geringer Eigenkapitaleinstieg (oft nur 7–10 % Nebenkosten).
• Hohe Flexibilität: Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufbar.
• Ideal für Einsteiger und Gutverdiener (Steuerprogression optimal nutzen).
• Positiver Cashflow meist erst durch Steuervorteil.

Nachteile:

• Ohne hohes zu versteuerndes Einkommen (≥ ca. 68.000 €) schwächerer Effekt.
• Kein direkter Zuschuss – nur günstiger Kredit.

2. L-Bank Wohnraumförderung – Direkte Zuschüsse und sofort positiver Cashflow

Die L-Bank (Staatsbank Baden-Württemberg) fördert sozial gebundenen Mietwohnraum mit hohen Investitionszuschüssen und zinsverbilligten Darlehen bei langer Miet- und Belegungsbindung (10–40 Jahre). Je länger die Bindung und je höher der Mietpreisabschlag (z. B. 40 % unter ortsüblicher Miete), desto höher der Zuschuss.Aktuelle Konditionen (Stand 2026):

• Baukostenbasis oft 5.100 €/m² (für Zuschussberechnung, auch bei günstigerem Bau).
• Hohe Zuschüsse (z. B. bei 40 Jahren Bindung bis 1.390 €/m² Wohnfläche; reale Summen oft Hunderttausende pro Objekt).
• 20 % echtes Eigenkapital (nachweisbar) erforderlich.
• Mietpreisbindung: z. B. 40 % Abschlag → Miete ~9 €/m² statt 15 €; alle 2 Jahre max. 5 % Anpassung (bei entsprechendem Mietspiegel).
• Zielgruppe: Mieter mit Wohnberechtigungsschein (WBS) – breiter als gedacht (>60 % der Bevölkerung qualifizieren sich oft).
• Kombinierbar mit KfW (Restfinanzierung).

Beispiel (Mehrfamilienhaus, Baukosten ~1,85 Mio. €):

• Hoher Zuschuss (~1 Mio. €+) → Finanzierungsbedarf stark reduziert.
• Mieteinnahmen (inkl. Stellplätze) ~3.900 €/Monat → Cashflow +2.200 €/Monat vor Steuern.
• Sofort positiv, unabhängig vom Steuersatz.

Vorteile:

• Enorme direkte Zuschüsse (nicht rückzahlbar, echtes Geld).
• Stabiler, sofort positiver Cashflow.
• Langfristig (generationenübergreifend) attraktiv.
• Kombinierbar mit KfW.

Nachteile:

• Hoher Eigenkapitalbedarf (z. B. 300–400 T€ bei größeren Objekten).
• Starke Bindung (40 Jahre → begrenzte Mietsteigerung).
• Hoher bürokratischer Aufwand (WBS-Prüfung, Grundbucheintrag der L-Bank für 40 Jahre).
• Zuschussanteil nicht abschreibbar → geringere steuerliche Vorteile.
• Verkauf nur an Nachfolger mit gleicher Bindung.

Direkter Vergleich 2026: Was bringt mehr Gewinn?

Kriterium	KfW 40 QNG (297/298)	L-Bank Wohnraumförderung (40-Jahre-Bindung)
Eigenkapital-Einstieg	Niedrig (ca. 7–25 T€ pro Wohnung)	Hoch (20 %, oft 300–400 T€ pro Objekt)
Cashflow vor Steuern	Oft negativ ohne Steuern	Stark positiv (+2.000 €+/Monat)
Steuervorteil	Sehr hoch (bis ~38,5 % in 4 Jahren)	Gering (nur auf Eigenanteil)
Sofort-Liquidität	Durch Steuerrückerstattung	Direkter Zuschuss + günstiger Kredit
Flexibilität / Verkauf	Hoch (nach 10 Jahren steuerfrei)	Gering (Bindung übertragbar)
Zielgruppe	Einsteiger, Gutverdiener	Erfahrene, kapitalstarke Langfrist-Investoren
Bürokratie / Risiko	Mittel	Hoch (starke Regulierung)

Fazit – Welches Modell gewinnt 2026?

• Kurz- bis mittelfristig (5–15 Jahre) mehr Gewinn: KfW 40 QNG – dank massiver Steuervorteile und niedrigem Einstieg. Perfekt, wenn du hohe Steuerlast hast und schnell positiven Cashflow suchst.
• Langfristig (20–40+ Jahre) mehr Gewinn: L-Bank-Förderung – durch echte, hohe Zuschüsse und stabilen Cashflow. Ideal für erfahrene Investoren mit viel Eigenkapital, die generationenübergreifend planen.
• Bester Hybrid: Beide kombinieren (L-Bank-Zuschuss + KfW-Restfinanzierung) – oft der Sweet Spot für maximale Förderung.

Beide Programme helfen, trotz hoher Zinsen rentabel zu investieren. Die genauen Konditionen ändern sich laufend – lass dir deine individuelle Situation von einem Steuerberater, Finanzierungsexperten und ggf. Projektentwickler prüfen. Viele Entwickler bieten fertige Objekte in beiden Varianten an.

Unsere aktuellen Projekte:
KFW 40 QNG: Baden-Baden
L-Bank: Oberharmersbach

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