Mikroappartements: Der neue Trend in der Immobilienbranche – Vorteile, Nachteile und eine reale Kostenrechnung

Mikroappartements sind ein aufstrebender Trend in der Immobilienwelt, der immer mehr Aufmerksamkeit erregt. In diesem Artikel erklären wir, was Mikroappartements sind, für wen sich eine Investition lohnt, und werfen einen Blick auf eine konkrete Beispielrechnung, um die potenziellen Erträge zu verdeutlichen.

Was sind Mikroappartements?

Mikroappartements sind sehr kleine Wohnungen, die in der Regel eine Fläche von 19 bis 30 m² umfassen. Sie bestehen meist aus einem Hauptraum, der Wohnen, Schlafen und Arbeiten vereint, sowie einer kleinen Kitchenette (Einbauküche) und einem Badezimmer. Diese abgeschlossenen Wohneinheiten werden häufig voll möbliert angeboten, oft sogar mit einem „All-inclusive-Paket“, das Strom, Heizung und Internet umfasst.

Typische Merkmale:

• Lage: Meist in zentralen Stadtlagen von A-Städten wie Berlin, München, Hamburg oder Köln.
• Zielgruppe: Studenten, Berufseinsteiger, Singles, Pendler, Expats und junge Professionals.
• Entstehung: Durch Neubau, Umnutzung oder Sanierung alter Gebäude und Lagerhallen.
• Konzept: Fördert minimalistisches und ressourcenschonendes Wohnen.

Mikroappartements werden oft bereits vermietet verkauft, was den Einstieg für Investoren erleichtert.

Warum in Mikroappartements investieren? Die Vorteile

Mikroappartements bieten eine Reihe von Vorteilen, die sie für Investoren attraktiv machen:

• Höhere Miete pro Quadratmeter: Aufgrund der zentralen Lagen können höhere Mietpreise erzielt werden.
• Geringer Einstiegspreis: Im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungen sind die Anschaffungskosten niedriger.
• Hohe Nachfrage: Besonders in wachsenden Metropolen mit Wohnungsknappheit (z. B. Berlin, München) ist die Nachfrage groß.
• Geringes Leerstandsrisiko: In Toplagen ist die Vermietbarkeit nahezu garantiert.
• Rundum-Sorglos-Pakete: Viele Anbieter liefern die Apartments möbliert und vermietet, oft mit Betreiberkonzepten.
• Wertstabilität: Gute Lagen bieten Potenzial für langfristige Wertsteigerungen.
• Passend zu Megatrends: Urbanisierung, mehr Singlehaushalte und Zuzug in Metropolen unterstützen diesen Trend.
• Flexibilität: Geeignet für kurzfristige und temporäre Vermietung.

Herausforderungen und Nachteile

Trotz der Vorteile gibt es auch einige Herausforderungen, die Investoren beachten sollten:

• Standortabhängigkeit: Nur in Toplagen (A-Städten) ist die Vermietbarkeit hoch. Eine sorgfältige Standortanalyse ist essenziell.
• Häufiger Mieterwechsel: Die Zielgruppe (z. B. Studenten, junge Professionals) zieht oft nach wenigen Jahren weiter, was den Verwaltungsaufwand erhöhen kann.
• Begrenzte Zielgruppe: Mikroappartements eignen sich nicht für Familien, sondern primär für mobile, junge Menschen.
• Hoher Quadratmeterpreis: Sowohl beim Kauf als auch bei der Miete sind die Kosten pro Quadratmeter deutlich höher als bei größeren Wohnungen.
• Regulatorische Risiken: Es besteht die Möglichkeit, dass der Staat Mindestflächen für Wohnungen vorschreibt (z. B. 40 m²), was die Zulässigkeit von Mikroappartements einschränken könnte.

Preisniveau: Kauf und Miete

Laut Studien gibt es beim Kauf und bei der Miete von Mikroappartements deutliche Aufschläge im Vergleich zu größeren Wohnungen:

• Kaufpreis:
  • 20–25 m²: ca. 20 % Aufschlag gegenüber 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen.
  • 26–30 m²: ca. 15 % Aufschlag.
  • Bis 50 m²: ca. 7,5 % Aufschlag.
• Mieteinnahmen:
  • Kleinste Einheiten (20–25 m²): ca. 27,5 % höhere Miete pro Quadratmeter.
  • Größere Mikroappartements (ca. 30 m²): ca. 12,5 % höhere Miete.

Diese Zahlen verdeutlichen, dass Mikroappartements besonders bei kleineren Flächen überproportional teuer sind, aber auch höhere Erträge pro Quadratmeter ermöglichen.

Beispielrechnung: Mikroappartement in Fürth (Bayern)

Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an: Ein Mikroappartement in Fürth, in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen, erbaut im KFW 40 QNG-Standard (mit Steuervorteilen und günstigen Darlehen).

Eckdaten:

• Wohnfläche: 30,65 m²
• Kaufpreis (inkl. Stellplatz und Möblierung): 273.285 €
  • Reine Wohnfläche: 225.285 € (ca. 7.350 €/m²)
  • Möblierung: 18.500 €
  • Tiefgaragenstellplatz: 29.500 €
• Makrolage: Toplage mit hohem Bevölkerungswachstum (+12 % in 10 Jahren), 40.000 Studierende, starke Wirtschaft (z. B. Adidas, Siemens).
• Miete: 22,55 €/m² (inkl. Möblierung), Stellplatz: 90 €/Monat.
• Finanzierung:
  • KFW-Darlehen: 150.000 € zu 2,37 %.
  • Hausbank: Restbetrag zu 3,85 %.
  • Eigenkapital: 14.000 € (Nebenkosten).
• Steuervorteile (KFW 40 QNG): 5 % degressive AfA + 5 % Sonder-AfA (erste 4 Jahre).
• Persönlicher Steuersatz: 42 % (Spitzensteuersatz).

Cashflow-Berechnung (1. Jahr):

• Mieteinnahmen (inkl. Stellplatz): ca. 780 €/Monat.
• Annuität (Kreditrückzahlung): ca. 1.083 €/Monat.
• Unterdeckung vor Steuerersparnis: -4242 €/Jahr.
• Steuerersparnis (1. Jahr): 5.400 € (dank AfA).
• Netto-Cashflow (1. Jahr): +96 €/Monat.

Langfristige Entwicklung:

• Jahr 2–4: Cashflow bleibt leicht positiv (96–99 €/Monat, dank Staffelmiete).
• Jahr 5: Leicht negativ, da Sonder-AfA ausläuft.

Analyse:

Dieses Investment bietet keinen hohen monatlichen Cashflow (im Vergleich zu anderen Immobilien mit bis zu 800 €/Monat in B- oder C-Lagen). Der Fokus liegt hier auf der Immobilienpreisentwicklung in einer A-Lage. Die Wette ist, dass sich die Region (Fürth/Nürnberg) besser entwickelt als kleinere Städte, was langfristig zu einer Wertsteigerung führt.

Fazit: Für wen lohnen sich Mikroappartements?

Mikroappartements sind eine spannende Investitionsmöglichkeit, insbesondere für Anleger mit Fokus auf:

• Toplagen: Der Standort ist entscheidend. A-Städte mit hoher Nachfrage sind ein Muss.
• Diversifizierung: Sie eignen sich als Ergänzung zu einem bestehenden Immobilienportfolio.
• Niedriger Einstieg: Mit unter 300.000 € können Investoren von diesem Trend profitieren.
• Langfristige Wertsteigerung: Der Fokus liegt eher auf Wertentwicklung als auf sofortigem Cashflow.

Wichtig ist ein professionelles Betreiberkonzept, insbesondere bei weiter entfernten Immobilien, um Vermietung und Verwaltung zu erleichtern. Trotz der Vorteile sollten Investoren die Risiken (z. B. Mieterwechsel, regulatorische Änderungen) im Blick behalten.

Mikroappartements passen zu den Megatrends der Urbanisierung und steigenden Singlehaushalte. Sie bieten eine innovative Lösung für den knappen Wohnraum in Metropolen – eine smarte Kapitalanlage für die Zukunft.

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Hinweis:

Dieser Artikel basiert auf einem YouTube-Video von „Raumversteher“, das den Trend der Mikroappartements detailliert beleuchtet. Für weitere Informationen oder persönliche Beratung können Sie den Kanal kontaktieren (z. B. über info@raumversteher.com).

Kontakt: https://raumversteher.com/kontakt/