In Zeiten steigender Energiepreise und wachsender Umweltbewusstheit rücken energieeffiziente Immobilien zunehmend in den Fokus von Investoren und Eigennutzern. Doch lohnt sich der Kauf einer Immobilie mit KfW 40 QNG Standard auch finanziell? In diesem Artikel rechnen wir ein konkretes Beispiel durch und zeigen, wie sich die neuen Abschreibungsmöglichkeiten auf Ihre Rendite auswirken können.
Was ist KfW 40 QNG und warum lohnt es sich?
Immobilieninvestitionen werden oft anhand der Mietrendite bewertet. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis der jährlichen Kaltnettomiete zum Anschaffungspreis. Während diese Kennzahl bei Bestandsimmobilien häufig eine sinnvolle Grundlage für Entscheidungen bietet, sieht die Situation bei Neubauimmobilien anders aus.
Neubauten zeichnen sich zwar durch höhere Mietpreise aus, jedoch sind die Anschaffungskosten oft deutlich höher als bei Bestandsimmobilien. Dadurch fällt die Mietrendite in der Regel geringer aus. Doch genau hier kommen die neuen steuerlichen Vorteile ins Spiel, die speziell für Neubauimmobilien mit hohen Energieeffizienzstandards wie KfW 40 QNG gelten.
Die neuen Abschreibungsmöglichkeiten
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde rückwirkend zum 1. Oktober 2023 die degressive Abschreibung (AfA) für neu errichtete Wohngebäude eingeführt. Diese beträgt 5 % des jeweiligen Buchwerts (Restbuchwert) und stellt eine attraktive Alternative zur linearen Abschreibung dar.
Zusätzlich kann für Immobilien, die den Energieeffizienzstandard KfW 40 QNG erfüllen, die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG in Anspruch genommen werden. Diese ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von 5 % für die ersten vier Jahre. Beide Abschreibungen sind miteinander kombinierbar, was erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringt.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:
- Bauzeitraum: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.10.2029 gestellt worden sein.
- Energieeffizienzstandard: Die Immobilie muss den Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Kostenbegrenzung: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
- Nutzung: Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen.
Die Beispielrechnung
Um die Vorteile einer KfW 40 QNG Immobilie greifbar zu machen, betrachten wir eine Eigentumswohnung mit folgenden Daten:
- Wohnfläche: 69 m²
- Kaufpreis: 324.300 €
- Nebenkosten: 7 % des Kaufpreises (22.701 €)
- Eigenkapital: 10.000 €
- Finanzierung: 3,3 % Zinsen, 1 % Tilgung
- Mieteinnahmen: 14 €/m² (Jahreskaltmiete: 11.452 €)
- Mietrendite 3,6 %
Cashflow ohne steuerliche Vorteile
Die jährliche Annuität (Zins und Tilgung) beträgt 14.491 €. Nach Abzug der Mieteinnahmen ergibt sich ein negativer Cashflow von -2.899 € im ersten Jahr.
Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen
- Degressive Abschreibung: 5 % des Kaufpreises = 16.829 €
- Sonderabschreibung: 5 % des Kaufpreises = 13.386 €
- Abziehbare Zinsen: 11.121 €
Insgesamt ergibt sich ein steuerlicher Verlust von 32.063 €. Bei einem Steuersatz von 40 % führt dies zu einer Steuerersparnis von 12.825 €.
Cashflow nach Steuerersparnis
Der negative Cashflow von -2.899 € wird durch die Steuerersparnis ausgeglichen, sodass sich ein positiver Cashflow von 9.926 € ergibt.
Eigenkapitalrendite
Mit einem eingesetzten Eigenkapital von 10.000 € ergibt sich im ersten Jahr eine beeindruckende Eigenkapitalrendite von 99 %.
Schauen Sie sich gerne unser Video dazu an:
Fazit: Lohnt sich eine KfW 40 QNG Immobilie?
Die Beispielrechnung zeigt, dass Immobilien mit KfW 40 QNG Standard nicht nur ökologisch, sondern auch finanziell attraktiv sein können. Durch die Kombination von Mieterlösen, steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und der Steuerersparnis lässt sich selbst bei einem zunächst negativen Cashflow eine hohe Rendite erzielen.
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