Der Raumversteher

Ein KfW-Effizienzhaus 40 benötigt nur etwa 40 % der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes. QNG steht für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Es ergänzt die Energieeffizienz um Nachhaltigkeitsanforderungen, zum Beispiel Grenzwerte für Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus. Für den höheren KfW-Kredit und für die Sonder-AfA muss das QNG nachgewiesen sein.

Für den KfW-Kredit darf das Gebäude nicht mit fossilen Brennstoffen wie Öl oder Gas und auch nicht mit Biomasse beheizt werden. In Neubauten dieses Standards kommt deshalb meist eine Wärmepumpe zum Einsatz. Welche Heizung ein konkretes Projekt hat, steht in den Unterlagen des Bauträgers.

Ein sehr geringer Energiebedarf bedeutet in der Regel niedrige Heizkosten und hohen Wohnkomfort. Das kann die Warmmiete für Mieter attraktiv machen. Wie stark der Effekt ist, hängt vom konkreten Gebäude und vom Nutzerverhalten ab.

Beide Programme gehören zum Klimafreundlichen Neubau. Laut KfW-Merkblatt ist das Programm 297 für natürliche Personen, die das Gebäude oder die Wohnung selbst bewohnen. Das Programm 298 ist für alle ohne Selbstnutzung gedacht, also auch für Kapitalanleger, die vermieten. Als Kapitalanleger schaust du deshalb auf die 298.

Mit QNG-Zertifizierung (Stufe PLUS oder PREMIUM) bis zu 150.000 € je Wohneinheit, ohne QNG bis zu 100.000 €. Die Zinssätze ändern sich regelmäßig. Aktuelle Konditionen nennt dir deine Bank oder die KfW. Ob du im Einzelfall antragsberechtigt bist, klärst du vor dem Kauf mit deinem Finanzierungspartner.

Nicht direkt bei der KfW, sondern über deine Bank oder einen Finanzierungspartner. Vorher bindet man einen Energieeffizienz-Experten ein, der die Bestätigung zum Antrag vorbereitet. Wichtig ist die Reihenfolge: Mit Baubeginn oder Kaufvertrag startest du erst nach der Zusage. Sprich uns und deine Bank deshalb an, bevor du beim Notar unterschreibst.

In den ersten Jahren übersteigen Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftungskosten häufig die Mieteinnahmen. Vor Steuern bleibt dann monatlich ein Minus. Die Abschreibung senkt dein zu versteuerndes Einkommen, und die Steuerersparnis verbessert den Cashflow nach Steuern. Ob und ab wann sich die Rechnung für dich trägt, hängt von Kaufpreis, Miete, Zins, Eigenkapital und deinem Steuersatz ab. Das rechnen wir gern mit deinen Zahlen durch.

Nein. Mit dem Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung kannst du einen Freibetrag eintragen lassen. Dein Arbeitgeber führt dann schon im laufenden Jahr weniger Lohnsteuer ans Finanzamt ab, und dein Nettogehalt steigt. Den Antrag stellst du beim Finanzamt, zum Beispiel online über ELSTER. Das ist ein Beispiel für den Ablauf, keine Steuerberatung.

Der Antrag kann frühestens am 1. Oktober des Vorjahres und spätestens am 30. November des Jahres gestellt werden, für das der Freibetrag gelten soll. Wer erst im November beantragt, entlastet nur noch die restlichen Monate. Am besten stellst du den Antrag vor Jahresbeginn oder im Januar, dann wirkt der Freibetrag von Anfang an.

Die endgültige Steuer wird mit der Einkommensteuererklärung festgesetzt. Dort werden Mieteinnahmen, Zinsen, Kosten und Abschreibung gegeneinander gerechnet. Wer einen Freibetrag eintragen lässt, muss in der Regel eine Einkommensteuererklärung abgeben. War der Freibetrag zu hoch, kann es eine Nachzahlung geben, war er zu niedrig, bekommst du Geld zurück. Lass dir das von deinem Steuerberater durchrechnen.

Für neu gebaute Mietwohnungen im Standard Effizienzhaus 40 mit QNG gibt es bis zu 5 % Sonder-AfA pro Jahr, im Jahr der Anschaffung und in den drei folgenden Jahren, zusammen 20 %. Sie kommt zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA. Voraussetzungen: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche und mindestens zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken. Berechnet wird sie nur bis höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche.

Statt der linearen AfA kannst du bei neuen Wohngebäuden jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert abschreiben. Sie gilt, wenn der Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird und die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben wird. Im ersten Jahr ist der Betrag am höchsten. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück.

Die Sonder-AfA ergibt in vier Jahren 20 %. Die degressive AfA von 5 % des Restwerts ergibt in vier Jahren rund 18,5 %. Zusammen sind das rund 38,5 % der Bemessungsgrundlage, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel, keine Steuerberatung. Die Sonder-AfA gilt nur bis 4.000 € je m² Wohnfläche.

Die Steuerersparnis hängt von deinem Steuersatz ab. Je höher er ist, desto größer der Effekt. Bei niedrigem zu versteuernden Einkommen kann die Abschreibung weniger bringen, weil dir die Steuer fehlt, die du senken könntest. Auch wer kurzfristig verkaufen will, wenig Liquiditätspuffer hat oder selbst einziehen möchte, sollte genau rechnen. Die Sonder-AfA gibt es nur für vermietete Wohnungen.

Ja, für die steuerlichen Details solltest du einen Steuerberater einbinden. Ich bin Immobilienmakler und Investor und keine Steuerberatung. Ich zeige dir, wie die Förderung funktioniert, und rechne Beispiele durch. Wie sich das bei dir auswirkt, klärt dein Steuerberater.

Bei Gebäuden, die bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr. Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 %. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 beträgt die lineare AfA 3 % pro Jahr, und bei Neubauten kann die degressive AfA von 5 % des Restwerts hinzukommen. Grundlage ist § 7 EStG.

In den ersten vier Jahren sind das bei 2 % linear 8 % der Gebäudekosten. Ein Neubau mit 3 % linear kommt auf 12 %, mit degressiver AfA auf rund 18,5 %. Mit der zusätzlichen Sonder-AfA sind es bei KfW 40 QNG rund 38,5 %. Im Rechner oben kannst du das mit deinen Zahlen durchspielen. Vereinfacht gerechnet, gleiche Gebäudekosten vorausgesetzt.

Bei höheren Zinsen steigen die Finanzierungskosten, während die Abschreibung bei Bestand mit 2 % vergleichsweise niedrig bleibt. Der Steuervorteil gleicht die Zinslast dann weniger stark aus, und der Cashflow bleibt länger im Minus. Bei einem KfW-40-QNG-Neubau fällt die Abschreibung höher aus und ein günstiger KfW-Kredit kann die Finanzierung ergänzen. Das ist keine Garantie, es kommt auf Kaufpreis, Miete und deine persönliche Situation an.

Bestandsobjekte haben oft einen niedrigeren Kaufpreis je m², sind sofort vermietbar und liegen manchmal in sehr gewachsenen Lagen. Nachteile sind häufig Sanierungs- und Instandhaltungsbedarf, höhere Energiekosten und keine Neubauförderung wie das KfW-Programm 298. Welche Variante für dich besser ist, hängt von deinem Ziel und deinen Zahlen ab.

Ein Neubau hat in den ersten Jahren in der Regel weniger Instandhaltungsbedarf als ein älteres Gebäude und fällt unter die Gewährleistung. Ganz kostenfrei ist er nicht, die laufenden Kosten und die Rücklage gehören trotzdem in die Rechnung.

Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG mindestens zehn Jahre: im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren. Wird die Wohnung in dieser Zeit nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet, kann die Sonder-AfA rückgängig gemacht werden. Vorübergehende Beherbergung zählt nicht als Wohnzweck.

Dann musst du mit steuerlichen Folgen rechnen. Nach dem Gesetz kann die Sonder-AfA rückgängig gemacht werden, wenn bei einer Veräußerung kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht. Prüfe einen Verkauf deshalb vorher mit deinem Steuerberater.

Zu den Risiken zählen Leerstand und Mietausfall, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Verzögerungen oder Kostensteigerungen beim Bau, Änderungen der Gesetze und der Förderung sowie ein anderer Steuersatz als geplant. Eine Immobilie ist eine langfristige Investition und keine Garantie. Rechne deshalb mit einem Puffer.

Typisch sind: Gespräch und Reservierung, Finanzierungsplanung inklusive KfW-Antrag über deine Bank, Beurkundung beim Notar, Zahlung der Kaufpreisraten nach Baufortschritt, Bemusterung und am Ende Abnahme und Übergabe. Die Reihenfolge ist wichtig, besonders beim KfW-Antrag vor dem Kaufvertrag.

Ja. In Baden-Baden Haueneberstein entstehen 18 Neubauwohnungen mit 56 bis 87 m² im Standard KfW 40 QNG, Preise ab 375.870 € (Preisstand 06.10.2026), Fertigstellung voraussichtlich im Oktober 2027. Ob Sonder-AfA und degressive AfA für dich greifen, hängt unter anderem von den Stichtagen und deiner Vermietung ab. Das prüfen wir im Gespräch.

Nein, das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir besprechen dein Ziel, rechnen Finanzierung, Steuer und Cashflow mit deinen Zahlen durch und schauen, welches Projekt zu dir passt. Das ist keine Steuerberatung.